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どこまでが専有部分?どこからが共用部分?

一戸建てとは異なり多くの人が1つの建物を共同で所有する分譲マンションには【専用部分】【共用部分】が有ります。

まず、大きく分けて、個人が所有する各住戸内でコンクリートの壁や天井、床で囲まれた空間が専有部分でそれ以外は全て共用部分となります。従ってバルコニーは当然のことながら共用部分という事になります。

専用使用権とは?

では、ある部屋に付属しているバルコニーは共用部分だからといって誰でも自由に使えるのでしょうか?勿論そんな事は有りません。そうしたことを防ぐ為の権利が【専用使用権】です。これにより特定の人に【共用部分の一部を専用的に使用できる権利】を与え、他者の使用を排除しています。

また、バルコニー以外で専用使用権が及ぶのは、ルーフバルコニーやポーチ・アルコーブ、玄関扉、窓枠(クレセントを除く)、外気に面する窓ガラスなどが有ります。

線引きが微妙な部分

専有部分と共有部分を区別する中で「微妙な部分」がいくつか有り、よく話に出るものについて挙げてみます。

  • 床、壁・・・コンクリート(躯体)部分までは共用部分、フローリング材や壁紙は専用部分。断熱材や石膏ボード等は一般的には専用部分だがマンションの規約により異なる場合も有り。
  • 玄関扉・・・基本的に共用部分、錠や内部の塗装部分は専用部分。
  • 給水管・・・本管から各住戸の量水メーターまでが共用部分、量水メーターから先の蛇口までが専有部分。
  • 排水管・・・パイプスペースにある竪管及び各住戸配管継手までが共用部分、その先の横引き管が専有部分。

区分が必要になる時は?

リフォームや設備の追加

住戸内の仕切り壁の撤去やシステムキッチン・ユニットバスの入れ替え等は問題無く出来ますが、玄関扉・窓枠の交換、クーラースリーブ用の穴を新たに開ける工事等は管理組合の許可を受けないと勝手にすることは出来ません。

細かなところではバルコニーの手摺に取り付ける物干用の金具も設置には共用部分である躯体に穴を開けることが必要になるため事前に許可を受けないと工事を行うことは出来ません。

補修工事発生時

せっかく購入したのに自由に出来ない事が色々多く分譲マンションのデメリットと捉えられる方もいらっしゃいますが、実はメリットも有ります。共用部分は自由に変更が出来ない反面、【共用】である以上は不具合が発生した際の補修はマンション全体として行う為、個人の負担とはなりません。

例えば、経年劣化でバルコニーの一部に補修工事が必要になっても、その部屋の所有者が工事費用を出す訳では有りません。マンション管理組合の修繕積立金から拠出されるので安心です。また、台風で窓ガラスが割れたりアルミサッシが損傷した時も多くの場合、修理費用は管理組合が加入している保険によりまかなわれます。

普段マンションで生活する上で専用部分と共用部分を意識する場面はそれ程多く有りません。しかしこうした事が起きるとその区分は大きな意味を持ってきます。知らないよりは知っておいた方がいざという時に迅速に対応出来ます。

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