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geralt / Pixabay

管理形態の種類
管理形態には大きく分けて次の3種類が有り、それぞれにメリット・デメリットが有ります。

  • 全部委託管理…マンション共用部分のメンテナンスや修繕、掃除等の管理業務全てを管理会社に委託。プロに任せることで安心出来、区分所有者の負担が大幅に軽減される反面、管理会社に支払う管理委託費の負担が大きくなる。新築マンション購入ではほとんどがこの形態
  • 一部委託管理…管理業務の内、必要な部分だけを選んで管理会社に委託し、残りの業務は管理組合自身で業者に手配。管理委託費を多少抑えられるが依頼する業者の選定・監督等が必要になり、組合員(主に理事)の負担となる。
  • 自主管理…管理業務全てを管理組合で行い、管理会社を一切使わない。当然、管理委託費が必要ない為、コストの面では最もメリットが有るが、保守点検を専門業者と契約する際には各種専門知識等が必要となったり、管理業務に各自の時間がとられたりという点から3種類の管理形態の中では最も採用されていない形態。

管理形態によって区分所有者の費用・労力の負担が違ってきますが、いずれにしてもその中心の役割を担う理事会メンバーには多少の負担が求められます。

前回の記事でお話したとおり管理業務を管理会社に(全部)委託している場合は理事会の負担はかなり少ないのですが、それでもゼロでは有りません。その為、「理事会なんて無ければ…」という声も良く耳にします。

管理組合に理事会が無い?

管理の方式はこれまでお話した【理事会方式】が一般的ですが、実は理事会役員の一部に外部の専門家が就任したり、理事長(外部の専門家)のみを選任し理事会そのものを設けない等とした【第三者管理方式】というものが有ります。

第三者管理方式は区分所有者の高齢化による理事のなりて不足、リゾートマンションや投資用マンション等の場合で区分所有者が普段そのマンションに居住しておらず理事の選出や管理組合の運営そのものに支障をきたしていること等を背景に生まれました。

尚、この【第三者】は通常、マンション管理会社やマンション管理士、弁護士や建築士等です。

第三者管理方式マンションの注意点
私が販売したマンションの中にもこの第三者管理方式を採用しているところが有りますがご契約者の評判は概ね良好です。
「面倒な理事会役員が回ってくる心配をしなくて良い」と殆どの方から喜ばれています。

また、専門家に任せることで迅速な課題の解決や一定レベル以上の管理組合活動が期待できる等のメリットも有ります。
しかし、本来は区分所有者自身が主体となるべき理事会の仕事を第三者に委託(一部もしくは全部)する為、次の点に留意する必要が有ります。現在第三者管理方式のマンションにお住まいの方は特にチェックしてみて下さい。

・任せきりにはせず、「第三者」をしっかり監督する。
・重要な事柄を決定する際には区分所有者の意見がきちんと反映出来る様なシステムにする。
・外部の専門家に委託し、費用が発生する場合は、そのコストが適正なのかを検証する。
・修繕工事発注の際に委託した「第三者」が自身と関係の有る業者に発注し利益を得る、いわゆる利益相反を防止する。

尚、現在、理事会方式の分譲マンションに住んでいる方も管理組合総会での承認が得られれば【第三者管理方式】に変更することも可能です。「区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による決議」が必要な為、簡単には行きませんが今の管理方式に不満をお持ちなら検討してみては…。

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